Corte di Cassazione, II civile, ordinanza 11 dicembre 2025, n. 32264
Un caso di responsabilità professionale mette in luce i limiti del risarcimento per un errore tecnico nella vendita immobiliare. La vicenda riguarda la vendita di un immobile a Terni, dove il proprietario, affidandosi a un’agenzia immobiliare e a uno studio di professionisti, scopre difformità urbanistiche preesistenti. La Corte ha riconosciuto il risarcimento solo per il danno patrimoniale immediato e diretto derivante dall’inadempimento, escludendo qualsiasi pregiudizio collegato a scelte successive o perdite future non direttamente imputabili all’errore tecnico.
I fatti
L’attore, nel 2011 pone in vendita il proprio immobile, ricevuto in donazione da una zia, e conferisce mandato all’agenzia immobiliare. La zia, prima della donazione, aveva conferito incarico al Gruppo Professionisti Associati per assicurarsi la regolarità edilizia e urbanistica del bene da donare e il geometra, socio dello studio, all’esito dell’attività svolta e pagata, aveva pure partecipato quale testimone all’atto di donazione, garantendo la regolarità del bene donato.
A distanza di ben due anni dall’incarico (2013), era stata formalizzata una proposta di acquisto e l’agenzia immobiliare aveva mediato le trattative, predisponendo anche la bozza del contratto preliminare e fissando al 15/8/2013 il termine della stipula, oltre al prezzo di acquisto in euro 104.000 e in euro 5.000,00 la caparra confirmatoria.
L’agenzia immobiliare, invece, sostiene che al conferimento dell’incarico di mediazione, l’attore aveva garantito la conformità urbanistica e edilizia dell’immobile, trasmettendo, mediante e-mail del 3 dicembre 2011, le visure della casa, del giardino e della cantina e una piantina. Era stato, allora, rilevato che lo stato di fatto dell’immobile si presentava difforme da quello risultante dalla planimetria catastale ricevuta, sicché era necessario interpellare un tecnico abilitato per regolarizzare la situazione urbanistica. Quindi, ricevuta la proposta di acquisto da un terzo, il proprietario aveva assicurato che nulla ostava all’accettazione, perché, secondo il tecnico incaricato nelle more, la situazione urbanistica si sarebbe potuta regolarizzare in forza della legge regionale dell’Umbria n. 1/2004; l’affare era stato perciò concluso, la caparra versata e la provvigione corrisposta.
La vicenda giudiziaria
Il Tribunale osserva che il mediatore non era tenuto, in assenza di incarico, all’accertamento della regolarità urbanistica e edilizia dell’immobile, che dalla lettera di incarico di mediazione, non risultava alcun elemento di prova dell’obbligo di verificare la regolarità urbanistica dell’immobile e che le difformità urbanistiche erano emerse soltanto a seguito dell’analisi del progetto allegato alla concessione edilizia n. 634/1978.
La Corte di Perugia accogli soltanto parzialmente l’appello e conferma il rigetto di ogni pretesa nei confronti dell’agenzia immobiliare, ribadendo che l’incarico di mediazione del 10/11/2011 recava barrata, alla lett. g), la casella della conformità alla normativa edilizia e urbanistica vigente e perciò non risultava che l’agente immobiliare fosse stato investito di tale accertamento. In parziale riforma della sentenza appellata, la Corte territoriale accolse, invece, la domanda risarcitoria nei confronti dello studio di professionisti, ma limitatamente alla perdita patrimoniale strettamente conseguente alla violazione della diligenza professionale, atteso che l’irregolarità urbanistica sussistente sin dai tempi della donazione non era stata riscontrata né sanata secondo l’incarico conferito; liquidò equitativamente il danno, negando il risarcimento dei pregiudizi non direttamente dipendenti dall’inadempimento.
L’intervento della Cassazione
la Corte d’appello di Perugia avrebbe erroneamente escluso la responsabilità dell’agente immobiliare per non avere informato il cliente-venditore della presenza di difformità urbanistiche dell’immobile, sebbene fosse tenuto a farlo. La censura non è fondata. Il mediatore, deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinarle a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ove l’affare sia concluso, tuttavia, la responsabilità risarcitoria del mediatore conseguente all’inadempimento allo specifico dovere di informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita deve essere valutato con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare (Cass. Sez. 2, n. 11371 del 2/5/2023).
La Corte d’appello, ha preso atto che l’incarico di mediazione del 10/11/2011 recava barrata, alla lett. g), la casella della conformità alla normativa edilizia e urbanistica vigente, il che esimeva l’agente immobiliare da tale accertamento; ha sottolineato pure che nella documentazione inviata, con mail del 3/12/2011, dallo stesso attuale ricorrente alla agenzia, non risultava il progetto di costruzione né la concessione edilizia, ma soltanto le visure catastali e le piantine e, perciò, nessun elemento da cui ricavare l’esistenza di una difformità tra concessione edilizia e consistenza dell’immobile; in ogni caso, l’agenzia avvertì il proprietario che lo stato di fatto dell’immobile, contrariamente alle dichiarazioni, si presentava difforme da quello risultante dalla planimetria catastale ricevuta, sicché era necessario interpellare un tecnico abilitato per regolarizzare la situazione urbanistica; interpellato il tecnico, sin da subito, disse che vi era la possibilità di sanatoria.
Non è configurabile alcuna violazione del dovere di informazione
Nella specie, dunque, come accertato dal Giudice del merito, non è configurabile alcuna violazione del dovere di informazione perché l’agenzia poté verificare l’irregolarità dell’immobile soltanto ad affare concluso.
Per avere la Corte di Perugia, condannando lo studio gruppo di professionisti per responsabilità contrattuale, negato il risarcimento del mancato guadagno e degli esborsi sostenuti, consistenti nello sconto progressivamente praticato in favore del promissario acquirente (euro 19.000,00), nel valore locativo dell’immobile promesso (euro 2.400,00) concesso per otto mesi in comodato al promissario acquirente, nella provvigione (euro 2.500,00) corrisposta alla Immobiliare, quale agente mediatore del contratto preliminare di acquisto dell’immobile in Terni e l’importo della relativa caparra confirmatoria (euro 5.000,00), nonché euro 3.025,00 quale provvigione corrisposta alla agenzia immobiliare.
Sul punto la Corte ha correttamente rilevato, motivando il rigetto della domanda, che il risarcimento per l’inadempimento dell’obbligazione esige un rapporto causale immediato e diretto fra inadempimento e danno, fondato, ex art. c.c., sulla necessità di limitare l’estensione temporale e spaziale degli effetti degli eventi illeciti, sicché ne è escluso ogni danno che costituisca una conseguenza in rapporto di mera occasione; ha perciò negato il risarcimento delle somme suesposte, perché non in diretta correlazione con la violazione dei doveri del professionista, ma «dovute a scelte negoziali ulteriori, oggetto di libera contrattazione tra le parti, adottate per il protrarsi dei tempi della Pubblica Amministrazione nel rilascio della sanatoria.
Così decidendo, la Corte d’appello ha applicato correttamente principi consolidati in materia di responsabilità contrattuale.
Nesso di causalità tra l’inadempimento e il danno
L’accertamento tanto del nesso di causalità tra l’inadempimento e il danno, quanto della prevedibilità del danno medesimo costituisce un apprezzamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità, ove sorretto da motivazione adeguata e immune da errori: la ricostruzione del nesso di derivazione eziologica esistente tra la condotta del danneggiante e la conseguenza dannosa risarcibile implica la scomposizione del giudizio causale in due autonomi e consecutivi segmenti, il primo volto ad identificare – in applicazione del criterio del “più probabile che non” – il nesso di causalità materiale che lega la condotta all’evento di danno, il secondo essendo diretto, invece, ad accertare il nesso di causalità giuridica che lega tale evento alle conseguenze dannose risarcibili, accertamento, quest’ultimo, da compiersi in applicazione dell’art. 1223 c.c.., norma che pone essa stessa una regola eziologica.
Considerate le motivazioni sopra espresse, l’ambito del danno risarcibile per inadempimento contrattuale è circoscritto dal criterio della cosiddetta regolarità causale, nel senso che sono risarcibili i danni diretti ed immediati e i danni mediati e indiretti che, tuttavia, rientrino nella serie delle conseguenze normali del fatto, in base ad un giudizio di probabile verificazione rapportato all’apprezzamento dell’uomo di ordinaria diligenza.
La Corte di secondo grado ha proprio circoscritto il risarcimento dovuto nei limiti in cui era assicurato l’effettivo ristoro del patrimonio danneggiato del proprietario, non potendosi accordare alcuna reintegrazione per quelle perdite frutto di una sua scelta e, come tali, non causalmente riconducibili con un rapporto di necessarietà al fatto illecito.
La Suprema Corte rigetta il ricorso.
Avv. Emanuela Foligno
